MUTUO e FINANZIAMENTI

Per ottenere un mutuo o un finanziamento conveniente occorre conoscere le informazioni necessarie per risparmiare e ottenere bassi tassi d'interesse

Che cosa si intende per finanziamento?
Cos'è un finanziamento? Il finanziamento o prestito o credito, é l'operazione mediante la quale un soggetto realizza la provvista di mezzi finanziari necessari alla realizzazione dei propri bisogni.
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Che cosa é un mutuo?
Il mutuo é un finanziamento, mediante il quale viene trasferito del denaro, da un soggetto chiamato "mutuante" ad altro soggetto detto "mutuario", il quale ha l'obbligo di restituire, generalmente con ulteriori oneri (interessi), il denaro ricevuto entro un periodo stabilito di tempo (da 5 a 30 anni). Il mutuo è chiamato anche “mutuo ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da ipoteca su immobile

Contratto di finanziamento e di mutuo.
Tutti i finanziamenti vengono stipulati mediante un contratto tra le parti, ma l'atto di concessione del mutuo deve essere pubblico, ovvero deve essere stipulato davanti ad un notaio, in quanto dovrà essere iscritta ipoteca sull'immobile e il contratto dovrà avere il requisito di "titolo esecutivo".

L'Ipoteca nelle pratiche di mutuo.
L'ipoteca é una delle garanzie richieste per ottenere un mutuo e comprende quattro elementi essenziali:
il "titolo" (il contratto di finanziamento);
l' "iscrizione";
il "bene immobile";
il "credito da garantire".
L'ipoteca attribuisce diritti al mutuante che valgono a tutelarlo contro eventuali insolvenze del mutuario. L'oggetto dell'ipoteca (generalmente un bene immobile) viene quindi iscritto nei pubblici registri, ma rimane in godimento del proprietario. L'ipoteca é indivisibile, ovvero copre l'intero bene oggetto di essa, comprese le pertinenze. I diritti che il soggetto mutuante acquisisce con l'ipoteca, a garanzia del credito, sono:
diritto di espropriare, a garanzia del credito, i beni vincolati;
essere soddisfatto per primo in caso che l'immobile sia venduto.
Le Banche richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda l'erogazione del denaro, il quale, in attesa, é messo in un deposito cauzionale. Il contratto di mutuo comunque si perfeziona con l'erogazione del denaro.

Che cosa significa Titolo Esecutivo?
Il contratto pubblico di mutuo è un "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi, non è necessaria una sentenza di condanna, ma é sufficiente, per l'esecuzione del contratto, semplicemente l'esibizione del contratto.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo
Per ottenere un mutuo, è necessario dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta e dare delle garanzie. L'ipoteca è in genere la garanzia più richiesta, tuttavia ci sono altre garanzie, come il Mandato di Credito. la Fideiussione e l'Avallo con le quali il soggetto che le sottoscrive si impegna ad adempiere se il mutuatario non paga il debito. Ci sono inoltre altre garanzie reali come il Pegno, l'Ipoteca ed il Privilegio con le quali vengono messi a garanzia determinati beni vincolati a favore del creditore. Tali beni vengono quindi esclusi da eventuali azioni da parte di altri creditori.

L'importanza della puntualità nel pagamento delle rate?
Il capitale erogato dal mutuante viene generalmente restituito con gli interessi dal mutuario mediante rate. Ogni rata, che può essere mensile, trimestrale, semestrale ecc. contiene quindi parte del capitale e degli interessi. Il puntuale pagamento della rata assume grande importanza nella vita del mutuo, poiché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora" ed inoltre il mutuante può invocare, nel caso di numerosi ritardi, la risoluzione del contratto.

Quante tipologie di mutuo ci sono?
In genere il tasso d'interesse applicato al mutuo, determina la tipologia e quindi su questa base ci possono essere varie tipologie, tra le quali:
Mutuo a tasso fisso - l'importo della rata non varia durante tutta la durata del prestito.
Mutuo a tasso variabile - l'importo della rata varia sulla base di quanto stabilito nel contratto.
Mutuo misto - é prevista l'applicazione in tempi stabiliti, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Mutuo con tasso d'ingresso - é previsto per un breve tempo iniziale un tasso agevolato, poi si applica il tasso fisso e/o variabile.

Dal punto di vista delle garanzie i mutui si possono dividere in:
Chirografario - non è assistito da alcuna garanzia;
Ipotecario - è assistito da una garanzia ipotecaria;
Pignoratizio - è assistito da un pegno.

Quali sono i documenti per ottenere un mutuo?
Come abbiamo già detto, chi richiede un mutuo deve dimostrare a chi eroga il denaro di essere in grado di poter restituire l'importo ottenuto nel tempo stabilito. Ovviamente ogni banca o simile ha le sue procedure, tuttavia i documenti o i requisiti più richiesti sono:
autocertificazione attestante la cittadinanza, la nascita e lo stato civile;
avere un età superiore a 18 anni e un'età massima stabilita dal mutuante (comunque quasi tutti accettano età inferiori a 60 anni);
copia di un modello di dichiarazione del reddito;
originale della busta paga;
i lavoratori autonomi forniranno estratto della C.C.I.A (Camera Commercio Industria e Artigianato), mentre i professionisti forniranno attestato iscrizione all'albo;
copia del preliminare di vendita, detto anche compromesso o promessa di vendita;
copia dei documenti che attestano la proprietà dell'immobile, ovvero la provenienza;
planimetrie dell'immobile.

Quali sono le spese per ottenere un mutuo?
Le spese che maggiormente ricorrono nel mutuo sono:
spese per istruire la domanda di finanziamento e per valutare anche tramite accertamenti l'effettiva capacità di rimborso del richiedente. Esse oscillano tra 0,1 e 0,6 % dell'importo oggetto del finanziamento;
spese per accertare, tramite perizia, il valore reale del bene dato in garanzia;
spese stabilite dal tasso d'interesse e da eventuali interessi di mora, per ritardato pagamento;
spese notarili;
spese d'incasso per ogni rata del mutuo;
spese determinate dall'imposta sostitutiva o quelle dell'imposta ipotecaria;
spese dell'assicurazione contro l'incendio.

Qual'é l'importo massimo finanziabile?
Il limite di finanziabilità é in genere pari all'80% del valore dei beni ipotecati. Tuttavia ci sono delle eccezioni e ovviamente se vengono date adeguate garanzie, il limite massimo può salire e probabilmente si spende anche qualcosa di più.

Quale rata scegliere per un mutuo?
Questa è la prima domanda al quale occorre rispondere, prima di scegliere un mutuo e la sua durata. Dunque valutare attentamente i propri redditi, le proprie spese (presenti e future) e gli eventuali possibili imprevisti. Un buon metodo è quello di scegliere una rata che non supera un terzo del reddito disponibile, in modo da poter far fronte, anche se con molte difficoltà a (malattie, infortuni, licenziamenti, ecc.)

Che cosa è lo spread?
Ogni intermediario (banche o simili) aggiunge al tasso di riferimento una maggiorazione chiamata "spread". Pertanto il tasso d'interesse in un mutuo è determinato dalla somma del tasso di riferimento e dello "spread". Detto questo, ricordarsi che per confrontare i mutui proposti da vari intermediari, vale la massima di Totò, che diceva: "E' la somma che fa il totale". Dunque sommate sempre ogni voce di spesa, fate i totali e confrontate.

Quanto tempo occorre per ottenere un mutuo?
I tempi per ottenere il mutuo a partire dalla presentazione della documentazione all'erogazione della somma girano intorno ai 45 - 60 gg e sono scanditi dalle seguenti fasi:
presentazione dei documenti;
esame documenti con valutazione del reddito;
perizia tecnica e relazione notarile;
delibera finale sulla concessione del finanziamento;
firma contratto (il notaio può essere scelto dal cliente);
erogazione del mutuo.